Ustawa z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (potocznie nazywana tarczą 3.0) dopiero co została podpisana przez Prezydenta RP a już wzbudza wiele kontrowersji i to od pierwszego artykułu.
Tym razem rzecz dotyczy przepisu wprowadzonego powyższym aktem do Kodeksu cywilnego. Przepis już dawno planowany przez rządzących w ramach tzw. "pakietu antylichwiarskiego” doczekał się publikacji, jak się zdaje, przy okazji wprowadzania zmian w tarczy antykryzysowej. Generalnie powyższa ustawa mimo swej nazwy tak naprawdę wprowadza szereg zmian w ogóle niezwiązanych z tarczą antykryzysową.
Przechodząc do meritum, zgodnie z nowym art. 387[1] kodeksu cywilnego:
Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:
- wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
- wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
- zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę
Powyższa norma w sposób istotny ograniczy stosowanie instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie, która mimo braku regulacji wprost w przepisach rangi ustawowej, została ukształtowana w ramach swobody umów. Przewłaszczenie na zabezpieczenie w praktyce polega na zawarciu dwóch umów o przeniesienie własności rzeczy. Pierwsza umowa obejmuje bezwarunkowe przeniesieniu własności nieruchomości na wierzyciela (np. pożyczkodawcę). Z kolei w drugiej umowie, nabywca zobowiązuje się, pod warunkiem zawieszającym, do przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na dłużnika, z momentem zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności.
Z punktu widzenia omawianej zmiany istotnych jest kilka aspektów. Po pierwsze kluczowy jest zakres podmiotowy i przedmiotowy przepisu. Przedmiotem zabezpieczenia nie będzie mogła być tylko nieruchomość służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Problematyczna może okazać się weryfikacja powyższej okoliczności. Ustawa nie przewiduje innych narzędzi, przy pomocy których notariusz mógłby ustalić powyższy fakt. Dodatkowo osoba zainteresowana otrzymaniem pożyczki, może złożyć oświadczenie niezgodne z rzeczywistością.
Po drugie, nowy art. 387[1] k.c. będzie obowiązywał jedynie w sytuacji kiedy zabezpieczana umowa nie będzie związana bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową osoby zabezpieczającej.
Nowelizacja przepisów nie oznacza jednak że zastosowanie opisywanej formy zabezpieczenia roszczeń będzie wykluczone w każdej sytuacji. Możliwość zabezpieczenia umowy przewłaszczeniem nieruchomości uzależniono od:
- stosunku pomiędzy kwotą zobowiązania a wartością nieruchomości (Zgodnie z nim wartość przenoszonej własności nieruchomości nie może być wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy,
- dokładnym oznaczeniem zobowiązania,
- a także wykonaną wcześniejsza wyceną nieruchomości dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę.
Warto wskazać, iż żeby taka forma zabezpieczenia mogła mieć miejsce powyższe warunki muszą być spełnione łącznie.
Analizując opisywana nowelizację nasuwa się wniosek, iż ustawodawca wręcz w prymitywny sposób próbuje zwalczyć niewątpliwie krzywdzące procedery stosowane przez firmy trudniące się udzielaniem pożyczek i kredytów. W praktyce bowiem, obok standardowego zabezpieczenia w formie przewłaszczenia stosuje się również inne wątpliwe metody, np. zawarcie niezależnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, która w swej treści nie nawiązywała do zabezpieczenia jakiegokolwiek roszczenia. Ustalenie co do powrotnego przejścia nieruchomości było przekazywane ustnie, brak było jego odzwierciedlenia na papierze.
Jako, że „potrzeba matką wynalazków” wydaje się, że popularne staną się innego typu rozwiązania umożliwiające wyzysk osób znajdujących się w ciężkiej sytuacji życiowej, poprzez łatwe przejęcie własności ich nieruchomości za kwoty istotnie odbiegające od ich realnej wartości.
