Procedurę oraz przesłanki zwrotu wywłaszczonych nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami w rozdziale 6 (art. 136 – 142a).
Podstawową przesłanką domagania się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest zbędność nieruchomości w zakresie celu określonego w decyzji wywłaszczeniowej. Zbędność została przez ustawodawcę zdefiniowana kryterium czasowym. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.
Jeżeli natomiast cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.
Należy również pamiętać, że nieruchomość wywłaszczona co do zasady nie może być użyta na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Przepisy ustawy pozwalają jednak na taką zmianę w przypadku gdy nie został złożony wniosek o zwrot nieruchomości (po tym jak stała się ona zbędna dla celu pierwotnego).
Osobami legitymowanymi do złożenia wniosku są poprzedni właściciele nieruchomości lub jego spadkobiercy. nie ma możliwości cesji tych praw na osoby trzecie. Organem właściwym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwym organ gospodarujący zasobem nieruchomości.
Dodatkowym warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości, albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części jest zwrot otrzymanego odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.
Co ważne, w przypadku osób, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, odszkodowanie zwaloryzowane zwraca się w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości.
Istotną zmianę w zakresie terminu składania wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. wprowadziła ustawa z dnia 4 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 14 maja 2019 r.
Do tej pory możliwość wystąpienia przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości, albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części, nie była ograniczona czasowo.
Powyższą nowelizacją wprowadzono jednak zapis zgodnie z którym uprawnienie do zwrotu, wywłaszczonej nieruchomości wygasa, jeżeli od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, a w tym terminie uprawniony nie złożył wniosku o zwrot. Jednak w przypadku nieruchomości które zostały wywłaszczone ponad 20 lat przed wejściem w życie ww. zmiany lub do upływu tego terminu pozostało mniej niż 12 miesięcy wniosek o zwrot może zostać złożony w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Pierwotnie termin ten upływał zatem 14 maja 2020 r. Zgodnie jednak z art. 15zzr ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych: w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres. Dotyczy to m.in. terminów od zachowania których jest uzależnione udzielenie ochrony prawnej przed sądem lub organem, do dokonania przez stronę czynności kształtujących jej prawa i obowiązki czy terminów przedawnienia.
Natomiast uchwalona 30 kwietnia 2020 r. przez Sejm kolejna ustawa zmieniająca regulacje tarczy antykryzysowej, zwana potocznie tarczą 3.0, przewiduje usunięcie powyższego przepisu co będzie skutkowało odwieszeniem biegu tego terminu. Nowelizacja przewiduje, że terminy, których bieg uległ zawieszeniu na podstawie art. 15zzr ust. 1 tej ustawy, biegną dalej po upływie 7 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Wydaje się, iż dniem od którego terminy zostały zawieszone jest 31 marca br., a więc dzień wejścia w życie przepisów o zawieszeniu. A to z kolei oznacza to, że od momentu odwieszenia terminów administracyjnych na złożenie wniosku o zwrot będzie jeszcze 45 dni.
Na koniec wskazać należy, że aby możliwy był zwrot wywłaszczonych nieruchomości musi ona pozostawać własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i nie być oddana nawet w użytkowanie wieczyste – nie ma bowiem możliwości odzyskania gruntu, gdy doszło do jego zbycia, niezależnie czy to osobom fizycznym, czy też prawnym. Ustawa przewiduje bowiem, że jedynymi prawami które wygasają z momentem gdy decyzja o zwrocie stała się ostateczna są trwały zarząd, najem lub użytkowanie.
